管理物件、夜の巡回中

毎月最低一度は実行しているのですが、今月はなかなかスケジュールの都合で行けない物件が多く３月最終日に。

 

しかし年度末という事もありあちこちで工事ばっかり (>_<) こんな時間ですが、まだ終わってません。

下北沢に生息する野良猫の写真

賃貸管理のクローザー 下北沢ウィルステージ
下北沢で不動産を貸したい・借りたい・売りたい方は

プロパティマネージャーの日記
こちらも毎日更新！こちらは業務のこと一色です

下北沢の不動産事情
下北沢の街情報 色んな事例相談

賃貸管理データベース
アパート・マンションの大家さん向けのページ 色んな役立ちページへリンクします

お部屋を探す／店舗を探す／収益物件を探す
下北沢で物件探し

リーサルウェポン

今日は午前中、管理物件の内見が１件
午後は、不動産賃貸管理士の移行講習へ行ってきました。
何かというと３団体ある不動産管理士の資格を１つに統一されますので、その統一◇を得るためのもの。

試験は、ここにいる全ての皆様が受かる！

みたいな話をされておりましたが、
試験は全４問。意外と難しいというか講習をしっかり聞いていないと分からない問題があり、隣に座ったオッサンお方は４問とも間違ってしまったと仰せでした

不思議と私が事務所を離れているときの方が反響が多くあり、
終わったらすかさず、内見が入り、その後下北沢に戻り大家さんの事務所の鍵交換、帰ったら部屋を探されている方が来てくれていたりと大忙しでした。

そんな忙し話は良いとして
今日は、眠っていた最強ツールＶＡＩＯ２号機（ＸＰ）を復活させました。
じゃじゃーん

無線ＬＡＮが故障していたため今までメインＰＣのみに直接ＬＡＮを繋いで使用していたのですが、これでこちらのＰＣもネットに繋がりますので来店された方にネットを使って部屋探し！（今さら・・・）

他にもメインで使っている色んなツールをこちらにも移していきますので
ご来店いただいたお客様、ご期待下さい！（誰もこないか・・・OTL）
特に、大家さんへのＰＣを使用したプレゼンには自信があります＾＾

続いて３号機であるVAIO-Uもそろそろ修理に出そうと思います。
 
一時は娘のオモチャに降格しましたが、最近は任天堂ＤＳをやってますので解放されて戻ってきました。

さて、明日は土曜日！

色々準備があるのであります！それでは！

管理レポート作成中

毎月、この辺の時期は
家賃の集計や、請求書の作成、管理レポートの作成それらの送付などで事務作業がメイン。それプラス今月は大家さんの確定申告用の書類も作らないといけないので今日はバタバタです・・・

 

今年の年間管理レポート、我ながら上手くできたなあ＾＾

明日、事務のいとやんに誤字脱字が無いかチェックしてもらって各大家さんへお届けする予定です。

まだ、半分も終わってないので、今日は武田鉄矢の可能性・・・
OTL・・・

賃貸に関する相談

ネットで色々活動しておりますので毎日色んな相談が入ります。

・ここら辺（下北沢）の相場を教えてください。
・建物を借りるとき、無職でも良いのですか？

あたりから始まり

・建物の所有者が変わりいきなり家賃を上げられた。
・水漏れを起こされて所有者と揉めている

ヘビーなものですと

・建物を売りたいのだけど売却希望額以上の抵当権が付いている
・店舗物件を契約したのだけど、解約したい。手付けは戻るの？

１週間に平均すると１０件、多いときは３０件ほど相談を受けます。

最近は電話で、同業者さんや大家さんからの問い合わせも増えました。

それだけ相談が来れば少しは売り上げに繋がるだろ

と言われますが、相場を教えてください、以外はだいたい無料相談で終わります。

でも良いのです。自分自身でも知識の整理になりますし、色んな事例として商談などでお話も出来ます。

今作っているサイトにそれらの相談事項をプライバシーに関する情報はを削除し、
掲載しております。全然途中ですが・・・

http://www.shimokitazawa.bz/page1.html

相談にのるメリットも充分あると言うことをご理解いただき
今後も遠慮無くご相談をいただければと思います。

ご相談は
http://mixi.jp/view_community.pl?id=1250118

経由で頂けますと、確認が早くできるので対応も早いです。

それ以外の方は

http://www.willstage.jp/contact.htm

から。

ちなみに人生相談はしておりません・・・

下北沢の新築

本日、挨拶回りの間を縫って元付け業者さんへ昨年成約いただいた新築物件の仲介手数料をいただきに行って参りました。

その物件は、

２６㎡で平均100,000円の１Ｋを中心に１ＤＫ3戸（32.29㎡122，000、124,000・39.33㎡143,000）、２ＤＫ1戸（47.61㎡・173，000）計12部屋、軽量鉄骨造の3階建て。

設備が非常に豊富で駅から4分の好立地。

しかしＲＣでなく軽量鉄骨だし、暮れに出たので若干苦戦するのかな～

なんて思っていたのですが、公開して数週間で満室。

新築物件を一気に客付けＯＫ・100％で惜しげもなくアットホーム公開した元付け業者の手法も見事だったと思います・・・

それにしても、下北沢の新築は強い・・・

新築25㎡でＲＣ、立地にもよりますが
駅5分圏内なら110，000、徒歩10分以内で100，000円くらいなら
時期問わず決まります。

ただ今年は一番新築の供給が多い繁忙期にその新築が少なくなりそうです。
それが全体の市場にどう影響してくるのか気になるところです。

関連

2008年の賃貸市場を予想する　～下北沢編～

私は、1週間に最低2度は下北沢周辺をくまなく足で散策し、空き地やお知らせ看板などをチェックし、何処にいつ誰が何を建てるのかをチェックしております。

詳しいデータは出せませんが、今年の繁忙期に合わせて10棟前後の新築の賃貸物件が建つ予定でした。

ところが、建築基準法改正のお陰で、建築確認が下りずに計画はのびのび・・・いつまで経っても更地のまま・・・という状態の土地がいくつもあります。
http://tokyo2103.txt-nifty.com/blog/2008/01/2008_0a5e.html

新ブログのご紹介

あといくつ寝るとご出勤ですか？

私は色々言っておりましたが3日明日まで自宅におり4日から
本格的に始動いたします。

残すところ明日1日です・・・

う～ん・・・

さてさて、ここで新ブログのご紹介です。

ず～っとあたためてきたというか、実は他の形式で開始していたのですが
どうも先に進まず・・・

年が明けて新たな気持ちで新ブログとしてリニューアルオープンです。

ここで語っている内容はこことは違ってお堅い内容です。
味も素っ気もないブログです。

ここ同様、毎日更新を目指します。よろしくお願いいたします。

プロパティマネージャーの日記

http://tokyo2103.txt-nifty.com/

西麻布デザイナーズマンション リフォーム終了

今年最後の仕事は、

リフォームの出来映えのチェック。

 

元々引き渡しもきれいだったんですが、クロスを新調し
明るい部屋に仕上がりました。

西麻布、表参道で部屋探しをされている方は是非ご検討ください。

http://www.willstage.jp/more/d_001.htm

年内最後の新規物件

明日は、管理物件の見回りと
募集物件で空いている部屋のチェックと現地対応にしている
ものは鍵の回収をして終了！

という予定でしたが

急遽、新規物件のご紹介のお話が！

今回は

中目黒、代官山　 です。

地図で見たら場所もそれぞれ中目黒４分、代官山６分と
絶好地。

まだ部屋は見てませんが、聞いたところによると

広さの割には家賃が安いですし、他の業者さんが募集していて
なかなか決まらないとのことでしたが

この場所でしたら、ある程度の改善を加えれば
そう難しくはないのではと思います。

お披露目は来年早々になると思いますが、
気になる方はご連絡を！

下北沢のつけ麺と売り地とレポートと。そして・・・

毎月１０日は事務所に缶詰状態になります。

え？

太りすぎて缶詰にされちまったか？

と思われている人もおるかもしれませんが、そうではありません！

（　゜Д゜）失敬な！！

集金した家賃を大家さんに送金

管理レポートの作成、提出です。

月末に管理レポートの元になる写真を清掃班が送ってきてくれるの
ですが、扱う物件が多くなると作業量も増えてきまして・・・
嬉しい悲鳴というヤツなのですが・・・

昼は、いつもお世話になっている同業者さんで打ち合わせをした
帰りにつけ麺を食べました。

やじるし　http://ramendb.supleks.jp/shop/3880

つけ麺と言えば、下北沢では、いつも並んでいるやすべえ
が有名ですが、私はこちらのやじるしの方が好きです。

１週間毎日つけ麺！という事が年に何度かある私の意見を
言わせていただければ、

スープの味は、やすべえもやじるしも遜色ないんですけど

麺が全然やじるしの方がウマイ。

やすべえで並んでまで食べたくないという方はコチラがオススメ。

拡大地図を表示 

当たり前と言えば当たり前ですが、
下北沢の不動産情報、特に収益物件と土地情報は毎日暇さえあれば
チェックしています。

先日の話の続きみたいになりますが、
下北沢の売り地情報、増えましたね～・・・

 

新しい情報もあるので夜の散歩ついでに
見てきます。

続きを読む "下北沢のつけ麺と売り地とレポートと。そして・・・"

パクリジャパン

岡田ジャパン

え？阪神の岡田監督が日本代表の監督？？

あまりサッカーに興味がないモンで
このフレーズを目にするといつも阪神の監督さんの顔が
浮かびます。

ああ・・・

でも、オシム監督だいぶ回復されたとのことで何よりです。
私と名前が少し似ているので監督の交代は惜しむべき
事です。

・・・

さて。

最近私の写真技術が上がってきた（？？？）せいか
あちこちで私の写真が盗作されるようになってきました。

これは、今は多分削除されていると思うのですが、

今日見つけたのは、パクリを警戒して
付けたバナーをそのまま載せている恐ろしい不動産屋がおり
ました。

まあ、写真もそうなのですが

ポータルサイトから一般客を装って
メールしてきて詳細な情報を聞き出そうとしたり・・・

もっと他にやることあんだろ（　゜Д゜）ドルァ！！

（　゜Д゜）ドルァ！！といえば、毎月だいたい5日～7日位に
遅れている家賃の督促を開始します。

まだ初期なので忘れてますよ＾＾

程度です。

しかし今の時点で何人かは
強行に対応せざるを得ない人たちが・・・

明日その内の1人に会います。

性格の良い人なので、何とか今まで騙し騙し
やってきましたが、恐らくもう無理だろうなあ・・・

退去の引導を渡します。

家賃の督促・・・後ろ向きな仕事なのでなるべくは
避けて通りたいところですが、まあ仕方ない・・・

これまで13年の不動産生活の中で何百、何千
（そこまではオーバーか）の家賃の督促をしてきましたが、
未回収は1人だけ。この話はどこかに書いとこうと思うの
ですが

それはイイとして。

とにかく頑張ります＾＾

Google派？Yahoo!派？

Webマーケティングガイドでは、インターネット調査会社の株式会社ボーダーズと共同調査のもと、検索サービスの利用実態に関する調査を行った。

検索サービスにおいて、検索数が多い情報ジャンルは
「趣味・エンターテイメント」「ショッピング」

Yahoo!JAPANは「親しみやすい」、Googleは
「検索精度が高い」というイメージが相対的に多い

大体の閲覧検索結果ページで、
4ページ以降見ないが約78%

                                                           情報元  webマーケティングガイド

この中で、部屋探しが該当するであろうカテゴリーの
住まい・暮らしは全体の21．2％。

思っていた以上に低かった気がしますが、皆がしょっちゅう部屋探しを
している訳ではないので、寧ろ多いと取るべきなのでしょうか。

また住まい・暮らしでのYahoo!、Googleの内訳は
Yahoo!　２３．７％
Google　１７．３％

なるほど・・・まだまだYahoo!強しですね。SEO対策もYahoo!寄りに
設定しなければ。

またSEO対策で気になったところで

最低でも３ページ目が目安。

Yahoo!もGoogleも１ページ１０位までですから３０位までに
入っていれば及第点ということですね。

私個人としては、検索エンジンの使用は断然Googleです。
理由は、シンプルで見やすいという事。しかも関連キーワード
も出て、曖昧な場合は、もしかして検索が出る親切さ。

対してYahoo!はスポンサー優先で、少し見づらい気がします。

どちらを優先しているかは　不動産というキーワードを
Google　と　Yahoo!　それぞれで試してみるとよく分かります。

いずれ、この位置は逆転するのではないかと思います。

ただ皮肉なもんでGoogleの不動産キーワードの１位はYahoo!不動産・・・

さて、今日はネットの話になったのでついでなのですが

現在ウィルステージのHPの真ん中に

というページがあり、今まではクリックしても

もうしばらくお待ち下さいm(_ _)m

状態であったのですが、寒くなってやっとウチのwebmasterにスイッチ
が入りました。

TOPページには私が営業によく使用するウェブサイトを載せられる限り
載せました。実はまだ載せ足りてないのでどんどん追加していきます。

サイト情報だけだではなく、賃貸経営の情報をメインでご提供します。

まだ完成度としては２０パーセントにも達しませんが、
この手のことは一気に登り切らないと登り切れないので
助走が付いているこの時期に一気に仕上げます。

まだ未完成なのですが、URLは

www.tokyo2103.com

です。このブログ同様よろしくお願いいたしますm(_ _)m

管理営業

弊社では通常の賃貸管理の他、
建物の清掃を中心とした管理業務を行っております。

http://www.willstage.jp/owner.htm

基本的には自社物件だけに作ったシステムですが
交流のある不動産会社さん、もしくは紹介があった不動産業者さん
からの依頼はお受けしております。

昨日は数多く不動産を所有されている不動産会社さん、
今日は、建物の管理をされている管理会社さんに行って参りました。

積極的に営業活動をしておりませんが、
紹介などの口コミで順調に数が増えております。

建物管理に、清掃は欠かせない業務です。

建物、建物周りを清潔に保つ事は空室対策においても必須項目。

賃貸博士　人気のある賃貸マンションとは

昨日お会いした社長も言われておりました

「建物を所有する中でこれが一番金がかかる」　

上のシステムは、物件を集約しないと出来ないシステムですので
現在の対応エリアは、世田谷区全域と杉並区、目黒区、渋谷区、港区、品川区
の一部のみですが、このエリアも何れは拡げて行きたいです。

地域内のオーナー様、
低コストで高いパフォーマンスを実現させますよ＾＾

管理レポート

今日は日曜日でしたが暇でした！

このところ土日より平日の方がスケジュールが埋まるんだよなあ・・・

それに土日は忙しい週と暇な週が交互で来る感じです。

このパターンを守っていくと・・・

11/10・11　忙

11/17･18　暇

11/24・25　忙

となりますが、最終週は金土日と3連休。

3連休は、不動産業は暇説がこのところ通説となってきた感があるので
暇な公算が高い・・・

11月最終週といえば、あのイベントが・・・

体が西方向へ吸い寄せられます。

暇な時間のお陰で、スターゲイトSG-1もだいぶ進みました。

という事で、今日は管理物件のレポートの作成と来年度の管理計画表の作成作業
がメイン。

管理計画表はまだ、年末か年明けにオーナーにお渡しするので現時点では青写真程度
でありますが、年末にバタバタ仕上げるよりはよい提案が出来るのではないかと思って
おります。

日に日に寒くなりますね。体調管理には充分お気を付け下さい( ･∀･)ﾉ

管理物件の巡回

本日は、定期的に行っている管理物件の巡回点検へ
行ってきました。

これは去年の創業時から行っておりますが当時と比べ、管理物件が倍以上増えましたのでその分時間がかかります。

終了した頃には真っ暗、というか夜。
 

お陰様で、着々と巡回物件が増えております。
嬉しい悲鳴です＾＾

本日回ったのは１１件。

チェックポイントは以前書いた部分。

 

今日は途中で横浜の法務局へよったこともあり全部は回れなかったのですが、
残りの物件も早い内に巡回する予定です。

ガジェット

サイドバーにRANDOM PLAYER というガジェットをインストールして
みました。

ＰＣ内のMP3/WMAファイルをランダム再生するというモノなんですが
そう重くないのでＰＣ内の他の作業を邪魔せず、快適に作業が出来ます。

音楽を聴きながら
空室対策の第１手、情報のリフレッシュ、図面を変更してみました。

今日はノリで、こんな時間まで（４時をまわってるし・・・）作業してしまった
んで、せっかくなんで朝まで・・・＾＾

出来れば日中も社内にいるときはＰＣで音楽を聴きながら・・・
といきたいのですが、皆と音楽の趣味が合わず・・・ OTL

空室対策

10月に入り、市場が動きはじめたとはいえ
まだまだ空き物件が多く、予断を許しません。

弊社募集物件も同様で今週は空室物件への対策を強化する予定です。

私の場合、空室対策は以下の通りに行っております。

物件の詳細を再確認

その物件の長所、短所を書き出す。

長所は、図面やＨＰ、ポータルサイトに反映させる。

短所は、なるべくお金がかからない部分から改善。

反響履歴のチェック。

これまで、内見いただいた仲介業者にも意見を求める。

部屋のリフォーム・清掃状況のチェック

リフォームや、清掃は作業終了時確認しますが、それ以降も随時確認。

共用部分などのチェック・改善

常に清潔であることを心がける。

 

周辺物件の調査・分析

募集前に一度、周辺は調査するのですが、調べた内どの物件が決まり
どの物件が決まっているかをチェック。ここではとくに決まった物件を分析。

そして市場において、その物件が

高いのか、安いのか、グレード的にはどうなのか

どの位置づけにあるのかを分析。

必要があれば、条件を下げる、または下げる提案をする。

情報のリフレッシュ

募集広告、募集媒体への掲載方法、などを再度チェック、修正。

とりあえず、今回は前物件の募集図面を作成し直す予定です。

まあ、大まかには以上です。
他にもありますが、企業秘密です＾＾

今週で売買物件はホトンド片付きそうなのですが、賃貸物件もこの流れで一気に
在庫一掃し、週末はのんびり、あの場所へ行きたいと思っております。

無理だとは思いますが・・・

申込み

１０月に入りやっと本格的に市場が動いてきましたね。
弊社も今日は申し込みが２件に買い付けが３本！！

連休中の申込みのお客様の折衝がうまくまとまったりと
良いこと尽くしの水曜日でした。

特に１件は、新規で受託した物件。

オーナー様が売却でかわられての管理変更、
オーナー様にとっても購入後、初めての契約となるわけです。

受託時、入念に市場調査をして
周辺市況を読み、オーナー様の
利回りも考慮し、これならいける！という線で出した金額だったんで
決まらないはずは無いと自信はありましたが、

申込みが入るまで半月・・・

ふり返ってみると短かったんですが、
正直、焦りました（＾＾；）　でも、まあ良かった。

これから審査ですが、既に面接はしクリアしている訳ですから
問題は無いと思います。

最後に、買い付けが３つも∑（￣□￣；）ナント！！

とお思いの方もおられると思いますが全て同じ物件、同じ部屋と言うことで
今日は閉めさせていただきたいと思います。

２人は断らないといけないわけです（Ｔ＿Ｔ）

毎月10日

家賃管理している物件の大家さんへの送金日です。

今月は、連休があったお陰か10日までに未払いのお方が
多いなあ・・・（＾＾；）

滞納保証していなくても、敷金額までは立て替えることにしておりますので
今月は骨身にしみますねえ（＞＿＜）

でも、お陰様で管理戸数は順調に伸びてますし
滞納と言っても１ヶ月まで。2ヶ月目までは泳がせません(￣ー+￣)ｷﾗﾘ

話は変わりますが、
現在、ニューホームページを作っております。

ドメインにshimokitazawa とあるので下北沢のことを扱った物にしようかと
思いましたが、良いアイディアが浮かばず、餅は餅屋、賃貸で行こう！と。

こっちは、賃貸の管理に関することを綴っていこうと考えてます。

業界の裏情報教えます(￣ー+￣)ｷﾗﾘ
満室運営を教えます（　゜Д゜）ドルァ！！

だから、メルマガ登録しなさいっ！

とか、セミナーに来なさい（　゜Д゜）ｙ－～～

とか、そういうページにするつもりはありません＾＾

まあ、そこまで有益でもないかもしれませんけど・・・

色んなページに見習って私もまともなプロフィールを
作っております。

え～趣味は読書、座右の銘は、一日一膳善、
どこぞやでトップ営業でした！ （腕力が・・・）とか

後は何だろう・・・

得意の仕事は・・・滞納の督促です！（　・∀・）ノﾊｲっ！

まだトップページしかできておりませんが、強行に近々オープン、
継ぎ接ぎしていく予定です。

開設予定のページは　>>　www.shimokitazawa.bz

マンション上階に住む幼児の足音は騒音

東京都板橋区内のマンションで、階上に住む男児が跳びはねる音により精神的な苦痛を受けたなどとして、階下の男性が男児の父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。中村也寸志裁判官は「騒音は受忍限度を超えていた」として、慰謝料など３６万円の支払いを命じた。
　中村裁判官は「夜間や深夜には騒音が階下に及ばないように、長男をしかるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当然」と述べた。
　騒音は当時３～４歳だった男児が、廊下を走ったり、跳びはねたりしたときの音と認定。午後７時ごろから深夜に及び、５０～６５デシベルと都条例の定めた騒音レベルを超えていたとし、「被告の住まい方や対応の不誠実さを考慮すると、騒音は受忍限度を超えていた」と結論付けた。
　判決によると、平成１６年２月、被告家族が引っ越してきて以来、被告の長男が跳びはねる音が深夜まで続いた。男性の注意にも被告家族は乱暴な口調で対応、１７年１１月に転居するまで改善されなかった。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071003-00000945-san-soci

両者の言い分がわからないので、何とも言えませんが
このトラブルは、ニュースでもあるように子供の足音が最初の原因
だったんでしょうが、

>>男性の注意にも被告家族は乱暴な口調で対応

これで、被害者の闘争心に火をつけてしまった・・・

そんな背景が想像できます。

以前は、ファミリータイプは
カーペットというところが多かったんです。背景には、こういった音に配慮してというのも理由の一つ。

ところが、

カーペットは

・汚れやすい
・ダニ
・掃除がしずらい
・貼り替えの頻度が高い（原状回復義務でオーナーの負担が大きくなってしまう）

今はフローリング主流・・・

当然、音の問題は発生してきます。

とはいえ、お子さんの場合、どうしても仕方のない部分はありますよね・・・
う～ん・・・

しかし・・・

戸建てなら、そんな心配はいりません！！

>>東野川　３ＳＬＤＫ　一戸建て　　

ｺﾚﾊ　(ﾟ∀ﾟ)ｲｲ!!!

と、宣伝で閉めさせていただきますm(_ _)m

市場調査

水曜日は暇ですね＾＾
同業者さんの多くが休みと言うこともあり

かかってくる電話の多くは営業の電話です。

（　゜Д゜）ｲﾗﾈ・・・

今日はスタッフも休みだったんで、電話を転送にして
今相談を受けている案件の周辺調査へ行ってきました。

市場調査にも色々ありますが、

今日は、弊社で受けて勝算があるのか、

という判断をするのがメイン。

その建物は長期に多くの部屋が空いているという事で
需要がない場所なのではと危惧しておりましたが、実際行ってみると

高台のきれいな街。

建物もソコソコでしたが、如何せん管理が悪い・・・というか

放置・・・

あれでは、決まる物も決まらない・・・

まだオーナーさんが任せてくれるかどうかのハードルはありますが、

このコンバージョンはやり甲斐がありそうです＾＾

ついでに、もう１件設計士の先生からご紹介いただいた案件を下見。

ここは住居用ではなく事務所仕様ですのでもう少し調べる必要があります。

それにしてもこのところ、色んな方々にご紹介いただき
ありがたい限りです。仕事のリターンで返したいところですが、そう
タイミング良くもいかないので、まず期待に応えることを最優先に頑張ります！

マーケティングとシミュレーション

現在、数件の企画書を作成中です。

市場調査し分析し、物件を分析し近隣と比較、
家賃を算出し、将来かかる修繕費の算出し、数十年スパンの
経営計画を作る。

まあこの辺までは普通だと思いますが、

その他管理するにあたっての私の考え方だとか、色々・・・

資料も統計資料をはじめ周辺の類似物件など多く集まったので
作成ページは１００を超えそうな勢いです（＾＾；）

ｺﾚﾊｳｯﾃﾓ､ｲｲﾝｼﾞｬﾅｲｶ･･･
( ﾟДﾟ)ｳｫｵｵｵｵ!!

う～ん・・・

一気に出すのはもったいないから小出しにしようかな

不動産管理のトラブル 悪質！不法投棄 ③

以前の続きです。

以前１

以前２

本日、物件へ巡回、

恐る恐る確認してみましたが・・・

何も無い！！（＾＾）／

先日の、注意分が功を奏したのかな???

でも油断は禁物。

まだまだ要注意です。

賃貸管理のトラブル 悪質！不法投棄 ②

先日起こった一件ですが、

２日連続で巡回を強化、他の巡回班にもなるべく
ここを通るよう促しております。

昨日の夜、貼り紙と投函を実施。

不法投棄は犯罪です

と＾＾

どれほどの効果があるかは、何とも言えないところです。
今までの経験上５０％改善されれば良いほうかと・・・
ここは時間がかかりそうです。

賃貸管理のトラブル 悪質！不法投棄

先日少し触れた話ですが、まずは写真を見て下さい。

   
前

清掃後

洋服や書類など個人情報が特定できるものが・・・

う～ん・・・他の者たちの仕業だと思いたいのですが、残念ながら
投棄者は住人の様でした・・・

夜間の巡回

以前も書きましたが、弊社では管理物件の夜間巡回を行っております。


平均すると１．２ヶ月に１回の頻度。


昼間の巡回とは異なり、軽く見る程度、

ポイントは以下の通りです。

・電球切れ

・異常の有無の確認

・不法投棄のチェック

・不法駐車、駐輪のチェック

・建物周りの確認

建物に寄りきりですが、だいたい夜はこんな感じです。

夜間は、車で一気に巡回します。ただ下北沢だけは、先月から歩きにしました。

運動にもなりますし一石二鳥です。

最近真面目に体重を減らしたいので運動量を増やす予定です。下北沢の物件は
かなり定期的に巡回できると思います＾＾

ちなみに今日は北沢３丁目→大原→代田６丁目→代沢４丁目→代沢５丁目→北沢２丁目
というルート。ジョギングとウォーキングで１時間。
週に３回位はこれくらい歩きたいです。

エリアは変わりますが、今日管理物件に不法投棄がありました。
犯人は把握しており、もう甘やかす訳にはいきません。早急に対策を考えます。

東へ西へ

明日土曜日は千葉、明後日日曜日は山梨へ行ってきます。

弊社は、下北沢が地元です。
ですが、管理物件は下北沢、世田谷区に集中しているかと言うとそうでもなく

港区、杉並区、渋谷区、品川区、練馬区、調布市、府中市
横浜市中区、横浜市港北区、横浜市青葉区、横浜市鶴見区
川崎市宮前区

とバラバラです。

都内をグルグル回りあるいてます。

ですが、上に書いた場所が中心。その他の場所には大家さんがいるとか、それ位
で、それ以外のところに行くことは希です。

明日の千葉は内見、
明後日は、物件を都内で購入される方と管理の件での面談。

春先に取引した業者さんからの紹介。
その時の取引で大したことをしたつもりではないのですが、恩義に感じてくれた
との事で今回のご紹介。

本当にありがたい限りです。

ここが取れれば、４ヶ月で５０室以上の管理物件を獲得したことになります。
９月は来春の新築を建てられる大家さんとのアポも２件取れてますし。

そしたら５ヶ月で８０室・・・

そうは言ってもそう青写真通り行くかどうか・・・

明日は千葉から帰って入念に市場調査。
知っているエリアとはいえ、だからこそ洗い直す必要があります。
前回同様、３０枚以上の提案書を作成しなければ・・・・

そういえば月曜日までに、会社の決算用の資料を揃えないといけないのですが・・・

無理だな・・・こりゃ・・・(　ﾟДﾟ)

賃貸住宅のリスクを考える ②

>>前回

得意不得意

少し本線から外れます。

前回述べた１２のリスクの内の１つ

管理会社。

管理会社のリスクでは無く管理会社がリスクのひとつと言うこと。

不動産業の業務は多岐にわたります。

大きくは売買と賃貸。

この２つからまた細かく枝分かれしていきます。

賃貸の大きなカテゴリーでは、管理がメインか仲介がメインか。

今日、最近建てた建物で仲介がメインの会社が
プロデュースした物件を目にしました。

あまり細かくは書けませんが、

恐らく貸し主も借り主もかけなくても良いお金を数十万単位で
かけてしまっている・・・

管理会社の選択は、蓋を開けて見ないと分からない部分が多く
何が成功で何が失敗だったかというのは、最初の頃は特に分からない。

長い時間をかけても優劣が付けづらいというのも、
この商売の特徴でもあります。

でも、不動産業者の選び方で１００％成功するであろう事業も
その業者のお陰で失敗する事もあります。

まず成功はしないであろう事業も業者の努力で成功すると言うことも
ありますが、圧倒的に前者の方が多いのが現状です。

じゃあ、お前んとこは何が得意なんだよ！って？

ウチは、

滞納の取り立てです

（　゜Д゜）ｙ－～～

あはは＾＾冗談です。　　　　半分・・・

明日は事務所は開けておりますが、私はお休みをいただきます。
御用の方は携帯もしくは、スタッフに伝言してください。

賃貸物件のリスクを考える

昨日の続きです。

>> 「空室率ではない」大家さんの悩みとは

先月、プロパティマネージャーの講習へ行って参りました。
そこで説明された１３のリスク。数字は重要度です。

だいたい私が実務で得た経験と一致します。

【賃貸経営のリスク】

１．人的なリスク

２．ニーズの変化

３．経済諸事情の変化

４．老築化

５．法律の改正

６．物理的環境の変化

７．環境問題

８．天災地変

９．空室

１０．長期保有

１１．管理会社

１２．無管理

１３．オーナー自身

やはり圧倒的に大きい人的なリスク。ネクスト社アンケートにもありますが、

１位・滞納、２位・入居者の室内の汚損、４位・ゴミ出しのトラブル、７位・騒音や異臭トラブル
８位・入居者同士のトラブル、９位・退去時の返金トラブル、１１位・虚偽申告
１２位・退去勧告無視、１３位・ルール違反

など、全部で１４項目あったトラブルの９項目を占めます。

アンケートでも圧倒的に多くおよそ半数を占めた滞納。
賃貸物件を所有された方で、程度はあれど経験されていない方の方が少ないのでは
ないでしょうか。

【不動産管理会社】

平成16年事業所、企業統計調査によると不動産管理業の事業所数は2万5729社。
かなりの数になります。

実際のところ、空き部屋の斡旋などはそう何処へ依頼しても大差はないと思います。

リスク、トラブルへの対応、対処。ここで管理会社の手腕の差が出ます。

【リスクマネジメント】

管理会社として出来ることは４つ。

回避　保持　制御（低減）　転嫁　

原則は回避する事。危うきに近寄らずです。

人的なリスクのほとんどは、入居時の審査の強化で防げます。

ただし100％ではありません。

その人の人生まで予測することは不可能だからです。

明日に続く・・・

管理物件の巡回

今日は、これといった用事も無く、

午前中１件、来客が２件あった後配布書類を作成し
午後は４件の管理物件のチェックへ行ってきました。

昼間の巡回ですので見る主なポイントは

１．不具合のチェック

２．清掃状況のチェック

３．建物毎に決められたポイントのチェック

４．周辺環境のチェック

４の周辺環境は、下北沢の管理物件であれば頻繁にチェックできるのですが、
今日は下北沢以外の物件でしたので、定期的な情報収集をしております。

巡回時は常にデジカメを所持して、気付いた点があれば
メモ替わりに撮影します。

む・・・
茄子か？

やべー
人間だった・・・

てっきり茄子かと・・・

紛らわしいなあ・・・
シカトじゃ・・・

茄子とは・・・

実は私、先日髪を切りまして・・・

こんな頭に・・・

（　゜Д゜）はっ・・・

建物の写真がないじゃないかって？

遊び心を持って仕事をしましょう（＾＾；）

共用清掃

今日の午前中は、先日管理物件で行った共用清掃後の確認へ
行ってきました。

この建物は最近オーナー様が替わり、そのタイミングで弊社で
管理させていただくことになりました。

以前のオーナー様があまり手をかけていなかったこともあり
受託後に見に行ったときはだいぶ汚れが・・・

場所と、適正な家賃であったので、賃貸物件としての運営自体は
上々だったようなのですが。

こちらは、終了後の写真。

驚きの白さです(￣ー+￣)ｷﾗﾘ

今日はオーナー様にも立ち会っていただいたのですが、
満足していただき、ご提案の甲斐がありました。

弊社の擁している共用清掃部隊は、低価格高品質。

共用清掃を検討されている方は是非声をかけて下さい＾＾

>>　管理業務のご案内

大家さんのお悩み相談室

現在賃貸博士というサイトで微力ながらアドバイザーをやらせていただいて
いるのですが、本日2007年上半期のランキングが発表されました。

http://www.chintaikeiei.com/qa_ranking/index.html

我が、ウィルステージは

なんと、１８位に！

最近アドバイスした案件は以下の通りです。

滞納を繰り返す賃借人と立ち退き+残置物の処分の旨の同意書を交わしました。
期日後に、処分したらどうなりますか？有効ですか？

http://www.chintaikeiei.com/qa_taino/answer/0770701.html

滞納期間が6ヶ月を超えた滞納者への法的な処置も踏まえて、
最良のアドバイスをいただけないでしょうか？

http://www.chintaikeiei.com/qa_taino/answer/0770625.html

あまり参考にならないコメントばかりで申し訳ない限りです。
もう少し色んな案件にコメントしようと色々試行錯誤し、
気付いたら気絶していた　zzz
という事も何度か。

こちらに全トラブル相談が掲載されています。

http://www.chintaikeiei.com/qa_enter/index.html

まあ、色々ありますねえ＾＾でも中には不動産業者に依頼していれば
何の問題も出なかったであろう事や自業自得だよなと思うことも
あります。

貸す方と借りる方は、利益相反。
多かれ少なかれトラブルが一度も無かった大家さんの方が少ないのでは？？？

トラブルを回避、転嫁、低減そして解決するのが我々不動産業者の仕事
の一つでもあります。

こちらにアドバイザーとして登録されている会社さんが
名をつられておられます。

http://www.chintaikeiei.com/qa_list/

さっきのランキング・・・なんだ、後ろに１３人しかいねーんだろ、という
ご意見はご遠慮下さい。ｍ（＿　＿）ｍ

本日５組様ご来店

いやいや、今日は忙しかったです。

申込みいただいた方、初めて来ていただいた方、継続の方、
ありがとうございました。

それと今月から管理させていただく物件が２件。
全ての入居者様にご連絡させていただく予定で、９割方終了、
皆さん感じの良い方なかりで安心しました。

管理物件はテナント・リテンションを心がけ、少しでも永く快適
に居住いただけるよう運営していきたいと考えております。

さて、週明けは、
管理業務から始まって、内見、契約、商店街の集まり、
新規募集物件の大家さん挨拶、市場調査、物件調査、解約
ジャパンダートダービーと盛り沢山。メインは長引いている土地
案件の折衝。

一番最初に受けた売買案件だったのですが・・・この案件は
色んな要素が含まれており、非常に勉強になりました・・・
この話はいずれどこかで。

さてと、帰って今日は雑巾掛けです。